全国物流园区投资运营状况的观察与思考
（3）科学选址、布局物流园区项目，做好项目“功能定位、产品设计、规模设定”三篇文章。
园区科学规划市第一步，规划最终要落脚到项目的选址、项目功能如何策划、产品如何设计、规模大小如何设定上。通过对区域物流企业需求、业务操作模式进行进一步全面系统的了解和分析，通过对微观交通格局进行详细的论证，我们可以知道项目的最佳选址、知道客户需要什么样的功能产品，需要多大规模。围绕项目“功能定位、产品设计、规模设定”，形成项目设计任务书，指导项目进行可行性研究报告、规划设计方案的编制，指导项目进行投资建设，从而确保项目规划和建设的统一性，也确保项目建设产品是符合物流客户、物流市场的需求的。
（4）完整设计园区商业模式，实现园区经济效益与社会效益的结合。
物流园区作为战略性项目 “投资大、回报周期长”，物流园区要能成功运营，既要有政府的支持，有雄厚的资本支持，更需要一个好的商业模式。通过商业模式的完整设计，明确物流园区的业务如何开展、服务如何设计、如何投入、如何产出、如何盈利、政策体系如何设定、资本何时进入何时推出，从而清楚项目的业务定位、服务模式、投资进入与退出机制、政策运用等，从而既保证项目有较好的投资回报，又确保项目对区域经济发展、城市建设有长期促进作用。
（5）创新一套完善的园区运营服务体系，满足园区成功运营需要。
物流园区发展规划能否真正落地，一方面在于硬件设施规划的的科学性和合理性，更重在于有一套完善的园区运营服务体系。因此，物流园区在硬件产品打造的基础上，更需要整合政府、中介、企业等多方面的服务资源，创新打造一站式的运营服务体系、信息化服务体系，为入驻物流企业提供社会化服务，构建物流业的商业生态系统，真正发挥物流园区组织化、集约化作用，推动区域物流业发展。当然，运营服务体系的落地实施还离不开营销招商的策划，组织体系、业务流程、管理体系的设计，按服务和业务流程标准对运营人员的培训等等。
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