全国物流园区投资运营状况的观察与思考
（4）政府没有将物流园区项目当作城市的基础设施和物流产业的公共服务平台项目来对待。
目前，各地政府虽然非常重视物流业的发展，在引导和促进物流园区的规划建设，但在进入到物流园区项目招商引资阶段时，没有把物流园区作为机场建设、客运站建设那样的城市公共设施来对待，更没有把物流园区作为区域经济发展的公共服务平台来对待，只将物流园区项目视作一般的招商引资项目、工业项目，不愿意将有限的政策倾斜，还对园区项目提出象工业项目一样的投资强度、容积率、亩均税收等指标要求，这在一定程度上也制约了物流园区发展。
（5）物流园区投资主体未能正确认识物流园区投资性质，片面追求项目投资的“短、平、快”。
许多物流园区的投资主体在投资经营物流园区项目之前，并没有认识到物流园区项目“投资大、回报周期长”的项目特性，片面追求项目短期的利润回报，未做好长期战略性投资准备。因而投资主体会用短期资金投资长期项目，后续由于资金问题导致项目建设停滞，接着就出现了圈占土地、等待升值、改变用途的倾向；也出现有投资者为尽快收回投资，招商时进行产权分割出让，破坏了物流园区整体性，园区集约化作用无法发挥。政府给予的政策成为了投资主体追求短期利润的手段，对政策不会加以针对性的有效利用，政策资源被占用且浪费，项目的社会效益无法体现。
（6）物流园区运营服务功能不到位，综合服务能力欠缺。
现阶段多数物流园区的服务功能单一，大部分物流园区只提供基础的物业服务，而对于进驻物流企业的经营、成长与发展的增值服务却非常少，围绕物流企业的一站式服务体系、信息化服务体系几乎没有形成。很多物流园区运营主体也没有以平台式“整合运营”的思维去经营，没有将其当作一个产业公共服务平台去经营，仍然是以管理厂房、仓储的思路在运营，园区集约化、规模化的优势发挥不出来，也无法突显物流园区作为培育物流企业发展、促进物流转型升级的重要载体，近而出现园区招商难、运营难的困境。
由此可见，物流园区长效发展是一项系统工程，需要关注到方方面面。除了国家宏观层面的统筹规划外，更需要地方政府的支撑与监管，需要投资主体的科学规划与模式创新，需要运营主体的服务体系打造。而重点在于做好“规划引导、投资促进、运营创新”三个方面的工作，具体体现在以下几点：
（1）政府应将物流园区作为城市基础设施和产业公共服务平台来打造。
物流园区具有基础性、公共性特点，在国外一般作为城市基础设施工程和产业公共服务提升项目，由政府进行投资。在我国，这更适合“政府支持、企业运作”的运作模式。因此，政府应对物流园区项目招商进行重新定位，对物流园区项目的招商，更应从政府和企业共同运作的视角去考虑，将项目作为城市基础设施工程和产业公共服务平台来打造。一方面，对符合要求的园区项目给予土地、税费、投融资等方面的政策支持，对项目的投资强度、容积率等规划建设指标不能按照一般招商项目来予以限制。另一方面，政府也需做好监管职能，对不符合要求的园区项目要坚决放弃，防止资源的浪费。
（2）综合考虑区域经济发展特色和物流需求，科学规划物流园区。
物流园区项目规划、发展定位必须既要符合区域经济产业发展要求，也要满足区域物流市场需求。因此，区域物流园区项目规划前，必须对区域物流需求和物流发展进行系统全面的调研诊断，并对区域经济发展规划、城市发展规划、产业规划、交通规划进行综合分析，研究物流园区打造的可行性和必要性，从而科学制定物流园区发展规划，明确物流园区发展定位，这既有利于项目规划落地真正有效实施，也能促进政府协调各种创新资源支持项目落地。
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