国内优质物流地产为什么都是外资背景
投资者对具备稳定投资回报率、政策支持、资源紧缺的项目抱有积极的投资态度。物流地产市场可以填补投资者巨大的需求。在地产的传统业务上，各企业保持自身竞争优势，在新领域上，各企业积极转型陆续进行业务探索。
随着电子商务的发展，商业地产的兴起，政府地产政策的调控下住宅市场暴利渐减，物流地产稳定的中长期租金收益显得更加重要，其既能规避住宅地产目前的高风险，对比购物中心、酒店的投资成本低。
物流地产成为各大房地产集团及中小型房企期望投资的热点之一，然而当前物流地产项目普遍存在盲目开发、服务能力较低、运营效率低下的问题。通过剖析物流地产类型及联结组合，探索物流地产商利益相关者交易结构设计，构建适用于物流地产商发展的战略选择。
国内外学者已做出初步成果。
1、从物流地产的概念研究来讲，主要集中在物流地产的定义。美国普洛斯公司(1993)把物流地产概念带进中国，定义为根据客户需求，选择合适的地点，集投资、建设、运营与管理于一体的物流地产商，与制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间和地点，提供合适的现代物流设施及服务。
2、从物流地产的研究内容来看，主要关注风险控制的内容。对2007-2011年度的国内物流地产发展现状进行了归纳，并提出了相关风险控制的建议。但国内学者并没有对物流地产商类型进行系统归类。
3、从目前物流地产项目的研究来看，研究集中在物流地产发展状况、开发与运营模式、存在问题以及市场前景预测等。
4、商界人士已注意到物流地产是不动产领域的蓝海市场，国内做得比较成功的物流地产商均是外资背景，但是每年开发能力非常有限。
综上所述，中国物流地产领域的研究空白较多，鲜有国内外学者对物流地产的战略选择、联结模式等进行密切关注。物流地产商应采取什么样的战略转型，是有待进一步研究的主题。由于可供学习和借鉴的物流地产商战略选择的文献鲜有，本文将以物流地产商为研究对象，研究其联结组合和战略模式，对我国有意开拓物流地产业务并实现协同效应的企业提供有益的指导。
物流地产商及其类型
物流地产业呈现信息化和平台化特质，其项目具备物流产业和地产项目的双重性。物流地产商对项目的成功运营主要依赖于本区域稳定、充足的物流需求，而物流需求则与区域经济发达程度紧密相关。
从物流地产商商业模式类型理论的视角，中国房地产企业正处于经济类向经营战略类转型阶段。从物流地产商项目投资和管理主体的视角，物流地产商主要分为：物流商包揽开发、地产-物流商合作经营、地产商包揽开发、地产商主导-物流商协助经营、电商-物流商联合经营、电商主导-物流商协助经营、电商包揽开发，见表1。
国内物流地产商最关键涉及物流企业、地产开发商、电子商务公司这三类利益相关者。国内物流地产商要根据战略目标选择性地从以上三种类型的主体公司中进行适当的联结组合，解决如何联结，由谁主导联结政府、金融机构、电商、物流商、商业地产商等利益相关者的问题，采用何种运营模式拓宽融资渠道和盈利来源，从稳固的联结中收取租金、物业管理费和增值服务费等收益。同时，要为客户提供物流地产及相关的专业供应链解决方案等增值服务，借鉴国外著名物流地产商普洛斯公司这个外商联结跨国企业的案例，国内物流地产商可以重点联结国内有名的第三方物流公司、制造业和零售业企业等内资企业，尤其是随着以“三通一达”、顺丰为首的快递行业以及唯品会、京东等电商，联结其成为物流地产商自身最重要的客户，同时利用本土优势，争取跨国公司零售、物流、消费品企业等客户，见图1。
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